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關于《東陽市人民政府辦公室關于規范城中村改造和農村建房審批的若干意見》(東政辦發〔2018〕161號)的政策解讀

發布日期:2018-08-16 字號:[ ]

  一、起草背景

  1、農民建房供地方式不規范。我市農民私人建房供地方式,除征收類外,城區舊村改造也為國有劃撥方式供地。農村建房也有使用國有劃撥供地,或者通過招拍掛方式獲得國有出讓土地,不符合國有劃撥和出讓供地目錄。

  2、安置模式不盡科學合理。我市作為建筑之鄉,農民思想觀念比較傳統,“有天有地”思想根深底固。因此,農房安置途徑主要是宅基地安置,平面和貨幣很少,且宅基地安置都為垂直安置。據統計,城中村改造新增建設用地面積與原來老區面積比例達到1:2,土地節約集約水平低。

  3、國有土地面積核定方式不規范。當前我市城中村改造和農房改造都是通過農民私人建房審批程序來核定基數面積。農民私人建房審批的土地應為宅基地,屬集體土地,而房屋征收類城中村改造為國有劃撥土地,國有劃撥土地按農民私人建房審批程序來審批,不符合現行法律法規。

  4、城區建房超面積現象普遍存在。因規劃面積與審批面積不一致等原因,城區國有土地上建房(如門樓、陽臺、挑)都存在超審批面積現象。另外,湊間靠幢也比較普遍,實際上屬變相買賣土地行為,都須辦理增補手續,補繳國有土地出讓金,屬協議出讓行為,與上級規定不盡一致。

  5、村級土地民主管理作用不夠。我市在去年出臺了《東陽市人民政府關于修改<東陽市土地管理實施細則>部分條款的通知》(東政發【2017】38號)文件,立戶條件由村民委員分會根據《中華人民共和國村民委會組織法》制訂。但在舊村改造中真正制訂實施方案的村不多,村級組織在土地管理中民主決策、民主管理、民主監督發揮的作用不夠,導致農房審批中矛盾糾紛多,審批壓力大。

  針對以上問題,結合周邊縣市義烏、浦江等地城中村改造和農村建房審批的先進經驗,我局認為,我市城中村改造農房審批方式、舊村改造供地模式和農村建房監管方式的改變勢在必行。為此,我局在充分考察、專題討論、充分征求意見的基礎上,起草了該《若干規定》。

  二、主要內容

  主要包括規范城中村改造審批和農村建房審批兩個方面內容。主要內容如下:

  一是嚴格農民建房供地方式。征收類農房改造安置用地按國有劃撥方式供地,市、鎮級危舊房改造集聚安置區和城區非征收類高層平面安置按國有劃撥方式供地;其它非征收類農房改造安置和舊村改造用地按集體使用方式供地。

  二是規范安置基數面積核定方式。征收類城中村改造范圍內安置對象可享有宅基地面積由國土部門根據《東陽市土地管理實施細則》(東陽市人民政府令 第26號)規定審核,填寫《東陽市城中村改造宅基地面積審核表》,由街道核定后確定基數面積。核定后的基數面積經公示無異議后,由征收實施主體會同國土部門出具《可享有宅基地面積認定表》,作為被征收農戶安置基數面積的依據。

  三是嚴格農房帶方案審批和建設。城中村改造聯體式住宅和農村建房規劃單體方案的占地面積應與審批面積一致,并按建筑投影面積確定,門樓、陽臺、外挑等應計入投影面積(金字墻除外)。

  本規定實施后,規劃部門應嚴格按圖審核,如單體方案與審批面積不一致的,鎮鄉街道或規劃部門在建房審批,或在《建設工程規劃許可證》《鄉村建設規劃許可證》審批時應對單體方案調整;國土部門不再辦理新實施的城中村改造或農房改造個人國有土地超面積增補手續。城中村改造和農村建房一律不得湊間靠幢,

  四是建立農村宅基地有償退出機制。通過村集體回購方式,鼓勵農戶自愿有償退出宅基地。回購后的宅基地使用權歸村集體所有,優先用于無房戶危房戶安置,回購補償標準由村民會議或村民代表會議討論決定。市政府按照實際回購宅基地占地面積300元/㎡的標準,以資金補助方式直接撥付給村級組織。

  五是加強村(居)用地管理。嚴格控制新增建設用地規模,人均建設用地規模超過100㎡的中心村,以及超過90㎡的其他村,原則上不再安排新增建設用地指標。為加強傳統村落的保護與利用,經相關部門認定為有保護價值的歷史文化建筑(文物建筑、歷史建筑和傳統風貌建筑)和古樹名木等,可不計入建設用地規模。

  六是是強化村級土地民主管理。需農房改造的村,村級組織應制訂農房改造實施細則,明確安置方式、安置次序及補償標準等,經村民會議或村民代表會議討論通過并公示后,報街道備案。真正建立村級組織土地管理民主決策、民主管理和民主監督的有效機制。

  七是加強農民建房批后監管。建立農民建房與違法用地查處相掛鉤的獎懲機制,對新發生違法用地且未按規定時限拆除的行政村,原則上下年度不予受理農民建房用地申請。工作人員因玩忽職守,對違法建設巡查不到位,或發現違法建設未及時組織拆除的,依法追究相關單位和人員的責任。

  三、解讀機關、解讀人及聯系方式

  解讀機關:東陽市國土資源局

  解讀人:朱佩鋒

  聯系電話:86924188


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